À CHAVILLE ET VIROFLAY , LE PRIX D’UN BIEN SE MESURE AUSSI À LA CAPACITÉ D’ACHAT DES ACQUÉREURS 

 5 ans qui ont profondément transformé le marché immobilier 

 Entre 2021 et aujourd’hui, le marché immobilier a connu un changement majeur. Après une période exceptionnelle de taux d’intérêt historiquement bas, le coût du crédit a fortement augmenté à partir de 2022, atteignant plus de 4 % début 2024, avant de redescendre progressivement autour de 3,3 % en 2026.

 Cette évolution a profondément modifié le comportement des acquéreurs. 

 Prenons un exemple concret : un ménage disposant de 5 700 € de revenus nets mensuels, sans autre crédit, et pouvant consacrer environ 2 000 € par mois à son financement. 

 En 2021, avec des taux proches de 1 %, ce ménage pouvait emprunter environ 432 000 € sur 20 ans. Lorsque les taux ont dépassé 4 % en 2023-2024, sa capacité d'emprunt est tombée autour de 330 000 €, à mensualité identique.

 En quelques années, près de 100 000 € de capacité d’achat ont ainsi disparu, sans que les revenus du ménage aient nécessairement changé.

 Dans le même temps, les prix immobiliers à Chaville se sont ajustés, mais dans une proportion moindre.

 Prenons l’exemple d’un 4 pièces de 90 m² : selon les périodes et les caractéristiques du bien, sa valeur théorique pouvait se situer autour de 525 000 € en 2021-2022, contre environ 470 000 à 500 000 € aujourd’hui.

 Le constat est donc essentiel : les prix ont baissé, mais la capacité d’emprunt des acquéreurs a parfois diminué beaucoup plus fortement. 

 C’est précisément ce décalage qui explique une partie du ralentissement du marché observé en 2023 et 2024.

 Le marché de 2026 n’est plus celui de 2021

La détente récente des taux a permis aux acquéreurs de retrouver progressivement du pouvoir d’achat immobilier. Cependant, les conditions de financement restent sensiblement différentes de celles que nous connaissions il y a cinq ans. 

 Aujourd’hui, un acquéreur ne raisonne plus uniquement en fonction du prix affiché : il raisonne avant tout en fonction de sa mensualité, de son apport et de sa capacité réelle d’emprunt.

 C’est pourquoi une estimation immobilière pertinente ne peut pas se limiter à appliquer un prix moyen au mètre carré.

 Elle doit intégrer la localisation, l’état du bien, ses prestations, son DPE, son étage, son extérieur, son stationnement, sa proximité des transports… mais également le budget réellement disponible chez les acquéreurs susceptibles de l’acheter.

Votre bien doit rencontrer son marché 

 Lors d’une mise en vente, le véritable enjeu n’est pas simplement de déterminer combien votre appartement pourrait théoriquement valoir.

 L’enjeu est de déterminer à quel prix il a le plus de chances de rencontrer aujourd’hui un acquéreur capable de le financer. 

 Un prix trop élevé peut réduire considérablement le nombre d'acquéreurs potentiels, allonger le délai de vente et conduire, après plusieurs semaines ou plusieurs mois, à des négociations plus importantes.

 À l’inverse, une estimation construite à partir des transactions récentes, de la concurrence actuelle et de la capacité financière des acquéreurs permet de positionner votre bien de manière cohérente dès sa mise sur le marché.

 Notre rôle chez GUY HOQUET CHAVILLE VIROFLAY : vous donner une vision réaliste de votre patrimoine 

 Notre mission lors de cette estimation est donc de vous apporter bien plus qu’un simple prix au mètre carré.

 Nous analysons votre bien dans son environnement, face à la concurrence et surtout face aux capacités financières des acquéreurs d’aujourd’hui.

 Parce qu’une bonne estimation n’est pas celle qui annonce le prix le plus élevé.

 C’est celle qui permet de définir le juste prix : celui qui protège la valeur de votre patrimoine tout en donnant à votre bien les meilleures chances de trouver son acquéreur. 

 Sources : Banque de France – statistiques des crédits à l’habitat ; données de transactions immobilières et indicateurs de marché à Chaville. Les exemples présentés sont des simulations destinées à illustrer l’impact des taux sur la capacité d’emprunt. La valeur d’un bien dépend de ses caractéristiques propres et de son environnement immédiat.  

 Agence Guy Hoquet Chaville Viroflay 

 1536 avenue Roger Salengro 92370 CHAVILLE Chaville92@guyhoquet.com.